我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容,来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问:
提问:苏叔,你好,为什么感觉苏州房价已经两年没涨了。
(资料图片仅供参考)
苏叔: 你好,其实原因有很多,但最主要的就两条,第一个就是限价,限价的影响又反映到两条线上,新房和二手房。限价的出现导致前期新房普遍比二手房便宜,出现了许多倒挂板块、倒挂板等等。随后为了稳定新房市场,又加大了土地供给多个板块比如浒关中央公园、吴江、太湖新城等等都开始了疯狂推地,供应多了,但是需求又没有跟上,所以新房存量增加。
目前苏州新房的存量已经达到了6万多套,限价加需求疲软,新房也就没有了上涨的动力和环境。二手房方面更不用说了,前期受到新房倒挂的打压,后期随着新房供应加大,新房的压力也大呀,又开始了打折卖房,进一步压缩了二手房的一个价格空间,房东预期与市场价之间存在着很大的落差。当然二手房里面也有一些特例,比如说核心断供板块走出了独立行情,而二手房冷也直接导致了许多置换的需求被压制了,手里的房子卖不掉,自然也就没钱去买新房。第二个就是限购,外面的人和资金进不来,少了很多外地的炒房投资群体,特别是之前苏州有很多上海客户在这边买房,但是现在买不了。
提问:苏叔,你好,苏州三大热门板块科技城,高铁新城,太湖新城还能购买吗?这三大板块有什么异同?这3个板块哪个潜力更大,未来上涨的机会更多呢?
苏叔: 你好,你好,这3个板块,目前的均价排序是科技城,高铁新城,太湖新城,这也与这些板块的基本配套设施和基础设施相符合。科技城是目前这3个板块里发展最成熟,资源最丰富,产业最发达的。该区的商业资源丰富,交通便利,学校资源也较为优越,近两年的涨幅较为明显。但是科技城的短板也比较明显,如板块的地理位置尴尬,缺少地铁规划。高铁新城主要依靠合理的产业规划和布局迅速发展,而太湖新城因为缺少产业和高端人才的聚集,因此该区未来的发展较为受限。总之,科技城板块目前最成熟,环境较好,教育资源丰富,产城结合,是一个有稳定预期的板块。高铁新城本身较为一般,但是依靠优越的规划,整体发展的不错。太湖新城整体先天条件好,但是整体的发展却比较一般。
提问:苏叔,你好,苏州买房,预算总价300万左右,想在园区周边买一套合适的改善房,现在还有哪些板块可以选呢?如果不买园区的话,平江新城、太湖新城这些地方能不能买?有发展潜力吗?
苏叔: 你好,对于想在园区购房但预算紧张的改善人群可以关注一下胜浦、娄葑和车坊这三个板块,这里交通便利,学校、商业等配套设施完善,且门槛较低,值得入手。姑苏的平江新城是政府重点打造的高端住宅区,附近有行政中心,配套资源丰富,还有学校和商业规划,居住氛围浓厚,适合预算充足的改善人群。新区的科技城交通便利,配套设施完善,但因为离主城区太远,比较适合地缘改善。吴中太湖新城、吴江太湖新城、相城的中央公园以及吴中的城南、尹山湖和木渎这几个板块,距离主城区较近,配套设施完善,周边环境优美,居住氛围浓厚,适合自住。相城的高铁新城最近关注度很高,因为它将成为重要的交通枢纽,教育、交通和商业等资源也会配齐,有着巨大的发展潜能。
提问:苏叔,你好,计划在姑苏区买个三房,中等学区(兼顾小学和中学),自住至少10年,预算300万以内,苏叔有什么建议?
苏叔: 你好,如果考虑姑苏区的话,可以考虑平江新城那边,中学的话,除了振华力达之外就是草桥,周围小学的话也多,排名都是靠前的。建议可以首选平江新城,这样各方面都可以兼顾到。
提问:苏叔,你好,我其实去年年初的时候就想要在苏州买房,但是一直觉得价格太高了想要再等等,后来好不容易看到消息说某个楼盘打折结果去看的时候,结果已经卖完了,想请教一下我是不是需要转换买房思路呢?
苏叔: 你好,不仅仅是你会这么想,在苏州买房经验不够的,都有可能会进入一些误区。
首先是期望抄底,迟迟不下手等房价跌。这种情况常见于普通购房者,但其实苏州楼市的整体趋势是稳步上涨的,不同的区域都有较小的涨幅,所以等房子降价再买是不太实际的。第二是觉得房源供应充足,这也是对楼市的认知误区,苏州楼市热门区域去化率高,清盘迅速,楼市库存其实并不充足。
第三是因为消息不灵通导致错过限价倒挂盘,有些顾客具备购房资格,但由于消息不灵通,没有赶上限价盘摇号,错失购房机会。目前苏州限价盘还有绿城春江明月、建屋吴郡半岛与环秀湖花园,建议购房者把握机会。
第四是没有买市区的房子,而是选择老家或者苏州乡镇的房子,首套房是极为重要的,最好不要贪便宜买其他相对落后区域的房子,因为这些房地段优势不足,流通性低,涨幅也不如苏州市区大。
第五是图便宜选择廉价物业,一般来说物业费越贵服务越好,而优质物业服务能够保障我们的居住环境,因此买房要挑物业。最后一点是买房没有顾及地铁,离地铁近的房子出行便利,能够极大缩短通行时间,所以最好要买离地铁步行距离近的房子。
总的来说,买房子无论是板块、地段、区域,还是品质、物业、配套等等各个方面都需要考虑,要仔细分析,慎重选择。
提问:苏叔,你好,未来苏州地区规划以及发展方向如何呢?我目前的预算比较有限,属于刚需购房者,在苏州地区的哪个板块是性价比较高,比较适合我上车的楼盘呢?
苏叔: 你好,苏州最早发展的是姑苏区,这里是苏州的中心,主要包括传统老城区,沧浪新城和平江新城和金阊新城。传统老城区除了老破小就只有别墅项目,沧浪新城已经发展饱和,平江新城是比较适合居住的,交通便利,商业配套设施完善,学区资源丰厚。
园区产业聚集,规划完善,城市布局合理,居住舒适度高,人才聚集,主要发展第三产业。但是该区的房价较高,新房也比较难抢。新区的狮山地区目前配套比较成熟,产业聚集,是除了园区以外苏州发展最好的区。新区的科技城重点发展高端制造业苏州的高铁新城,而高铁新城最大的优势就在于交通优势,吴中和吴江的太湖新城的优势在于宜居属性高。浒关区域相对来说价格比较低的,活力岛或中央公园居住舒适度高,商业配套齐全,周围学校质量较高;运东区域整体的性价比比较高;太湖旅游度假区楼盘非常多,主打宜居,价格合理,非常适合刚需人士。
篇幅有限,只能涉及到这些城市。
查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类:
第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围
第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类:除了自住不建议购买,而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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